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房价过度上涨和快速下跌都具有较大的风险,限

编者的话

  2014年以来,由于偏紧的信贷环境、较高的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向,加大了房地产市场的趋势性、周期性和结构性调整的压力,房地产市场出现明显降温。

习近平总书记日前在河南考察时指出,我国发展仍处于重要战略机遇期,我们要增强信心,从当前我国经济发展的阶段性特征出发,适应新常态,保持战略上的平常心态。习近平总书记关于中国经济要适应“新常态”的重要表述,引发各界的高度关注,越来越多的人用这一概念来分析和解释中国经济。以“新常态”定义当下的中国经济发展阶段具有怎样的丰富内涵?处在新阶段的中国经济,“新”在哪里?“常”在何处?从今天起,本报推出从经济现象看“新常态”系列访谈,首篇从房地产业看“新常态”。

  房地产行业是国民经济中不可或缺的产业,对国民经济发展具有重要的拉动作用,并具有促进金融、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业发展的作用。但是,过度依赖房地产的发展也容易导致实体产业的空心化,加剧经济金融的失衡。此外,房地产价格的快速上涨还会加剧中低收入住房困难,加大社会矛盾。因此,房地产业的发展应当与当地经济水平发展、人民生活水平提高有机结合起来,实现房地产发展、住房需求、经济增长三者的合谐共生,同步繁荣。

9月21日,南京正式取消商品房限购。至此,全国目前仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚等6个城市尚未取消限购。限购政策在众多城市的退出,让市场对房地产形势出现了各种猜测和理解,一时之间“拐点论”、“危机论”纷纷出笼。我国房地产“遇冷”了吗?经济“新常态”需要怎样的房地产市场发展状况?就上述问题,本报记者采访了华东师范大学教授、上海易居房地产研究院院长张永岳。

  当前,我国房地产市场发展呈现这样几个特点:一是部分地区房价上涨较快,房地产泡沫有所积聚。从房地产价格涨速与宏观经济整体的增长速度来看,过去十五年,房地产价格上涨了3倍,年均增长约8.4%,同期,GDP增长了6.7倍,年均增长9.7%,房地产价格上涨速度较之GDP增长较慢。从这点来看,中国房地产市场还说不上有明显的泡沫。但是,从居民的实际承受能力来看,尤其是大量中等收入人群难以形成有效需求,房价应是偏高了。初步估算,2013年我国居民收入的房价收入比为8.13,相比1999年增加了2.01。尤其是部分地区房价上涨较快,供过于求,结构性矛盾突出,房地产泡沫也不断积聚。通过测算发现,2012年,温州等三线城市的房价收入比甚至超过北京、上海等一线城市。当前,随着经济增速的下行,这些地区面临调整的压力较大。

为什么要选择在今年退出限购解放新论:今年很多城市陆续退出限购政策,说明我国房地产出现了怎样的变化?如何看待这些变化?

  我国的房地产泡沫有其独特的表现、成因及特征:从表现看,在需求被强制性压抑情况下,房价仍出现了快速大幅上涨。从成因看,主要是由于投资渠道不畅,房地产承担过度的保值和投资属性。从特征看,主要表现为区域性泡沫和结构型错配,即部分地区的房价缺乏真实支撑,上涨速度过快过猛以及少数人过度占有房地产资源,导致结构性短缺。

张永岳:限购是2010年我国出台的以户籍情况为主要依据对商品房限制性购买的一项调控政策。从政策目的上看,是为了调控房价连续过快上涨;从措施本身来看,它是一种行政手段。调控政策是针对经济运行情况、为熨平经济波动而制定的。当中国经济和房地产形势出现新变化时,作为特定时期采取的有强针对性的调控举措,限购在适当的时候被调整及退出是可以预期的。

  二是房价过度上涨和过度下跌都具有较大的风险。国际经验表明,房价过度上涨和快速下跌都具有较大的风险。一方面,受“金融加速器”的影响,房地产价格的持续上涨,带来企业和居民投资和消费热情高涨,引发经济金融过热。另一方面,房价的快速下跌,又会带来企业和居民资产负债表的快速收缩,引发经济金融动荡。

选择在今年退出主要有两个原因:一是当前我国房地产形势出现了新变化:首先,房地产增长态势出现变化。与整个国民经济从高速增长到中高速增长的转变相对应,我国房地产业过去所呈现出的连续不断的规模性扩张态势也在发生转变,房地产业在逐步回归正常的增长态势。其次,房地产业发展主要矛盾出现变化。随着政府调控和市场演变,房地产普遍性、总量性的供不应求状况已经改变,现在的主要矛盾是结构上的供求不匹配。再次,房地产市场情况出现变化。过去人们看到,房地产业是个高回报、高利润的市场,出现“百行百业”搞房地产,住房投资成为相当普遍的现象。今天,企业投资房地产面对的风险在加剧,市民购房的目的也在逐步回归本源,主要为居住而非为投资。房屋虽然仍具有保值增值的功能,但是已经逐渐不再作为社会普遍的投资对象。

  三是近期房地产市场出现的降温标志着房地产行业正进入平稳调整期。这体现在房地产投资持续下滑、房地产销售放缓、房地产价格下跌城市数目还将进一步增加等现象。不过,并不能因此认为中国会出现其他新兴市场国家常见的房价崩盘或金融危机。主要原因有:一是房地产投资高位盘整。随着新开工面积降幅收窄,房地产投资将在16%-17%的较高水平上盘整。二是房地产销售降中趋稳。随着央行[微博]出台对首套房的支持,合理的个人住房贷款需求将得到及时修复,房地产销售降中趋稳。三是房屋的空置情况虽有所加剧,但总体供求状况没有出现逆转。

二是宏观调控思路更加强调市场机制的作用。党的十八届三中全会提出,要发挥市场在资源配置中的决定性作用,更加强调市场机制的重要性。这一点,当然也会在房地产领域中得到体现。

  四是房地产市场将小幅渐进下滑,政府政策可望稳定房地产市场投资。尽管部分空置率较高的三、四线城市出现了供大于求的现象,偏紧的信贷条件更加大了这些市场泡沫破灭的风险,但这种现象是局部性的,其波及面有限。在新的“分类指导”调控政策作用下,区域性的供求失衡矛盾有望得到缓解,银行业对首次置业、保障性住房建设等领域的信贷支持仍将保持稳定。目前,决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于增长的改革等,政府还可以放松一、二线城市的限购政策、放松对房地产行业的信贷、降低首付比例,以及放松三、四线城市的户籍制度,从而支持当地住房需求。

综合上述情况,很多城市陆续退出限购政策是可以理解的。当然,对一些特大城市来说,要考虑到人口总量过于庞大、城市承载能力等特定因素,因此在是否退出限购政策方面,会考虑得更为审慎。总的来说,限购政策是一种房地产调控手段,调控手段的变化确实从一个侧面反映出房地产市场的变化,但对此无需过度解读。

  五是不同区域的房地产市场将由此前的“同涨同跌”转变为“差异化增长”。差异化调控思路的新变化,意味着不同区域的房地产市场更多由城镇化模式、产业化速度、人口分布、供需结构决定,而不是仅由信贷条件等因素决定,差异化增长将成为常态。随着经济增长方式的更替,居民消费需求的升级、人口结构的根本转变,商业物业、养老物业或许是新的增长机会,房地产业形态发生更叠。人均住房需求改善的动力:家庭小型化、中产阶级扩大带来的改善性需求上升。

是否要从防“过热”转为防“过冷”解放新论:随着少数城市出现房价松动甚至下降、个别“鬼城”“空城”出现等,市场上开始出现“拐点论”,认为房地产“见顶”了,“遇冷”了,要往下走了。怎样正确看待当前我国房地产经济形势?调控房地产是否要从防“过热”转变为防“过冷”?

  目前有序调整房地产的可以参考三大措施:一是有保有压,稳定市场预期。房地产行业是经济发展的重要组成部分,对中国经济的快速发展做出了重要的贡献,但也存在对房地产行业的依赖过重问题,金融业对房地产的风险贷款暴露过多,一旦房地产出现问题,可能会对整个经济甚至对中国整个金融业带来较大影响。因此,应坚持有保有压,稳定市场预期。

张永岳:当前我国房地产市场进入调整期,市场呈现出一定下行态势,但总体上还属平稳。相比“拐点论”,我认为“分化论”更准确:不同区域的房地产、不同种类的房地产产品今后发展趋势可能会差异显著; 介入房地产市场的风险开始增大,有的企业会被淘汰,有的企业会继续做大做强。但基于城镇化发展、市民提升居住水平的持续性需求等因素,房地产业未来还有相当的发展空间。

  二是打破房价只能上涨的预期,确立有涨有跌的市场规则。在宏观经济增长放缓的背景下,房价的适度调整至关重要。房价过度上涨不行,但大幅下跌也会带来风险。房价得以有效控制也有利于实现民生的稳定。因此,应该对房价实施适当、有涨有跌的调整,对市场的调整不应过分担忧,理性看待市场涨跌。

要高度重视“过冷”可能带来的危害,但适度挤出泡沫有利于房地产的长远发展,不要因防“过冷”导致出现“过热”。“过冷”当然不好,矛盾过于集中显现和爆发会影响经济稳定,但也要正确评估当前房地产市场波动的程度、正确看待“过冷”的危害性,千万不要因为过度担心“过冷”而强拉产业高增长。相比而言,过去很长一段时间,在我国房地产业的快速发展过程中,由于一些客观原因和主观认识上的偏差,房地产经济领域中产生了诸如区域投资过热、供应结构失衡、房价增长过快等一系列矛盾,这些矛盾影响了国民经济的总体平衡及持续健康发展。个别地方出现的所谓“鬼城”、“空城”,其实就是“过热”弊端的具体体现。总体上,当前房地产市场依然处在可控的范围内,只要矛盾化解得好,系统性风险就可以避免。

  三是坚持分类指导原则,实施差异化的调控手段。短期看,一、二线楼市以“维稳”为主,三、四线楼市以“防跌”为主。信贷政策应扩大差异化程度,加大对首次置业者、保障性住房建设等领域信贷支持力度,增加对中低收入群体住房的有效供给。继续提高对改善性及投资性购房需求的进入门槛,继续加强对“影子银行”问题的治理,防止其违规进入楼市。

总的来说,当前我国房地产业还是要防“过热”,同时要避免“过冷”。房地产调控一定要有定力,不要一看到房地产出现波动就强刺激,而应主要让市场本身去消化过去快速上涨时期积累的矛盾,同时要密切关注和监测房地产以及金融等相关领域的变化,及时化解市场中出现的新问题。

  (作者系中国银行国际金融研究所副所长)

房地产波动会否引发系统性危机解放新论:房地产的风险是否会加大?未来会发生房地产危机吗?

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